互联网大厂爱买地

文/韩滢

编辑/李信

互联网大厂,一直热衷于“买地盖楼”。

近期,小米在上海徐汇拿地一事引发了公众的关注。据上海市规划和自然资源局网站显示,上海徐汇区成交1宗商业办公用地,由谧空间(上海)信息科技有限公司竞得,成交价15.5亿元。这个公司是小米间接全资附属的企业。

谧空间(上海)信息科技有限公司竞得地块,图源上海市规划和自然资源局网站

此前,小米发布了驻扎上海的整车制造相关职位,这次拿地也引发外界对于小米为造车拿地的猜想。随后,小米回应该地将用来做其上海总部的办公用地。

互联网大厂买地办公,小米显然不是个例。

巨头们一直热衷于买地,有的是因为公司员工人数增多,有的是公司新业务的场地需要,还有的是与公司业务版图扩张相匹配。

更重要的是,这类“不动产”的商业价值,本身就是一种投资。当年陷入资金链断裂困境的乐视,就曾拿出乐视大厦作为抵押以解燃眉之急。

值得关注的是,按着规律来讲,房地产公司才是买地盖楼的主角,但现在这句话前面应该加个“曾经”。如今,行业政策的调控下,“入冬”“回归”变成房地产行业的关键词,很多房地产公司不再热衷于买地盖楼。地产公司恒大,近期就表示原则上十年内都不会再拿地。

对比之下,互联网大厂买地盖楼的速度明显快了些。前有“BAT”十年前买地建总部,后有“TMD”近几年迎风赶上。对于这些互联网大厂来说,有了足够的资金做支撑后,买地盖楼就成了顺理成章的事。

如今,经历了成长、迁徙,置地、安家成为互联网公司的新动态。

1、大厂有多爱买地?

买地盖楼,似乎成了互联网大厂发展到一定规模后的标配。

通常来讲,企业买地盖楼的速度和员工规模扩大的步伐保持一致。处于“TMD”头部的字节跳动,是动作最大的一个。

今年8月,字节跳动官方数据显示,全球员工人数突破11万人。作为一家员工数量直线增长的企业,字节跳动也必须为员工寻找更多的办公场地。

此前,这个超级独角兽一直没有自己的办公楼。无论是北京总部的中航广场办公楼,还是分散在海淀区三四环的办公楼,都是租赁而来。

但从去年开始,字节跳动开始买地建楼。去年6月,今日头条买下深圳粤海街道上的一块地,打算自建办公楼。同年,字节跳动花费50亿在北京方恒时尚中心购买了一处办公地,这也是其首个自有产权办公楼。

图源方恒时代官网

如果说字节跳动在深圳、北京买地买楼是为了员工有个稳定的办公区,那今年购入上海和杭州的土地,则是字节跳动在业务上的考量。

据36氪报道,字节跳动正筹备抖音电商整合落地至上海,抖音电商的产研和运营整个闭环都将整合至上海,同时招聘也在向上海大幅度倾斜。

同样是为了给上海员工一个稳定的办公场地,今年7月字节跳动购入了上海尚浦领世办公楼。在买下这块地皮之前,字节跳动已于3月租下尚浦领世一期尚浦中心办公。两个月后,上海字跳智浦科技有限公司买下杨浦区平凉社区某地块,而上海字跳智浦公司正是归字节跳动所有。

除此之外,抖音在杭州建立电商直播基地后,后续字节跳动也买下了位于杭州市余杭区77号地块。值得一提的是,根据开发建设监管协议,这块地的产业定位即“互联网、短视频媒体等行业”,这与字节跳动的整体业务不谋而合。

同样是大厂买地,B站和美团则选择在上海驻扎。今年3月,B站官方确认其在上海黄浦江边拿了一块地。因该块办公定位为企业总部型办公楼,所以外界猜测B站或在此建立新的上海总部。巧合的是,挨着B站的新地皮,美团很早就买下了一宗杨浦定海社区地块,用于建设其新上海总部。

无独有偶,小米此次在上海买地也是为了建设上海总部。值得一提的是,此次上海总部建成后,小米同时拥有北京、武汉、深圳(在建)、南京(在建)、上海(在建)五个总部。

两年时间,建成两个总部、三个待建,小米“买地”的速度和数量都很惊人。正如彼时北京小米总部建成时,小米创始人雷军所言,“北漂,奋斗9年多,终于买房了!”。

几乎在小米去上海买地的同一时间,另一家科技公司华为,在深圳拿了块新地。据连线Insight了解,这块地的准入行业类别A06新一代信息技术产业、A02新能源产业,正好满足华为现阶段大力发展新能源产业所需。

相比于字节、美团、B站等互联网新贵,腾讯、阿里这些互联网巨头的地产版图则遍布全国各地。

腾讯在北京、上海、广州、成都等城市都建立了腾讯大厦,阿里则是围绕电商等业务,在广州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房产。仅是在杭州,阿里便有菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区。

另一个以电商业务起家的公司京东,除了拥有位于北京亦庄的京东总部,其背后还有一个庞大的产业园。从京东物流官网可知,截至2021年6月30日,京东物流运营约1200个仓库,包含京东物流管理的云仓面积在内,京东物流仓储总面积约2300万平方米。

明显的不同是,京东各大物流园区的占地面积很大。作为互联网公司中唯一拥有上市物流企业的京东,京东物流是其做电商业务的基本支撑。对于京东来说,要巩固好仓储物流这一核心竞争力,势必要继续拿地加码物流建设,以此来巩固自身的护城河。

显然,众多互联网公司买地的心思各不相同。那么,这些年,它们都在“买地”上花了多少钱?

2、谁是“买地王”?

这番四处建楼的景象背后,是互联网公司扩张的本质所在。

从圈地盖楼的范围来看,腾讯无疑是“广撒网”的头号选手。在北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市都能看到腾讯大厦的身影。

2015年,腾讯更是在深圳南山区新盖了腾讯滨海大厦,这也是腾讯的全球总部。作为从大湾区走出来的企业,腾讯深圳大铲湾港区的全球新总部已经动土兴建。这座被称为“企鹅岛”的项目,占地总面积80.9万平方米,总建筑面积高达200万平方米,规模为腾讯大厦、腾讯滨海大厦和腾讯前海大厦(在建中)加起来的16 倍。

另一位在全国置业的公司是字节跳动。可以说,字节跳动正在全国一线城市,与其他互联网公司做“邻居”。

首先是去年今日头条入驻深圳粤海街道,这是对标“硅谷”而建设的区域,也是坐拥112家上市公司的街道。

据连线Insight梳理发现,这个街道相继入驻华为、中兴、百度、阿里巴巴、小米等众多互联网公司,就连地产大鳄许家印也将恒大总部迁到了这条街上。

深圳粤海街道

除了深圳,字节跳动在上海还买了两次地,这也可以看出其对上海的看重程度。在上海杨浦区,字节和B站、美团做起了“邻居”。此外,在电商之都杭州,字节跳动在余杭区所买的地块,其东南位置是钉钉总部,西南则为vivo全球AI研发中心,北面则是OPPO全球移动端开发总部。

值得关注的还有2019年跻身于全球500强的科技公司小米。彼时,小米成立九年,是最年轻的世界500强,截止目前相继建设并规划五个总部的速度非常之快。再加上此前,小米官方表示,其汽车业务将落地北京亦庄,建设工厂也是必然趋势。

总体来看,在占有面积上,腾讯、京东、字节跳动、小米都是“地皮大户”。快速置地的字节是员工人数激增和业务调整的结果;腾讯、小米则是在各地筹划总部,以便联动;而作为唯一拥有上市物流公司的京东,物流园区则是京东的“后花园”。

另一方面,按着市场规律,资金投入自然和盖楼的面积、地皮的位置成正比关系。

2019年,腾讯曾以85.2亿元的价格竞得工业用地,值得一提的是,腾讯只投资建设了“腾讯全球总部”这一个项目,即上述提到的“企鹅岛”。

据连线Insight不完全统计,从2019年开始,腾讯用于买地或买楼的资金总额大约在370亿元,无疑是众多大厂中花得最多的一个。

紧随其后的是字节跳动。从2019年开始,字节跳动用于买地或买楼的资金总投入达到138.24亿元。虽然盖楼面积不大,但字节跳动创始人张一鸣的“地段论”让他的每个楼盘和地域都价值不菲,其中仅北京和上海的办公区投入就各达50亿。

与此同时,小米近几年的豪掷亿元,则在于大面积建设总部。据连线Insight不完全统计,小米近几年建设投资总部的费用高达90.7亿元。其中,北京小米科技园拥有8栋楼,总建筑面积34.8万平方米,造价高达52亿元。另外,选址在上海黄浦江边的B站,占地面积虽然不大,但由于沿江地带是稀缺资源,其投资也高达81亿元。

小米科技园,图源小米公司官博

相比之下,同为互联网小巨头的美团和快手,买地盖楼的速度似乎并不快。去年2月上市时,快手招股书显示其购买了总建筑面积约11.42万平方米的区域,总价值约人民币28亿元。而美团近年来,除了在上海65亿买下了其上海总部,并无其他实质性买地动作。

再将时间线提前,“BAT”阵营的阿里、百度的动作则更早些。2015年,阿里巴巴买下了北京望京绿地中心3号楼,用作北京总部。几乎同一时期,百度也拿下了深圳南山区一块6.8万平米的地块,用于建设全球总部大楼,其隔壁便是阿里和腾讯。

如今,阿里“杭州+北京”双总部计划之一的北京新总部正在中关村朝阳园建设中,投资64亿。此外,据鲸准产创中心报道,近期阿里投资70亿在张家口建设华北地区首个云计算数据中心,占地900亩。

可以看出,无论是从拿地面积还是投入资金来比较,腾讯都可以算是互联网大厂中的“地王”,紧随其后的字节跳动、小米等新锐玩家也是佼佼者。

3、大厂四处买地,还能带来哪些商业价值?

随着互联网大厂们业务版图不断扩张,买地扩张只是其中一环。本质上,斥巨资买下的房产,不仅可以用来办公,还可以带来更多附加价值。

从长远来看,土地是稀缺资源,大厂拿地不亏是不争的事实。更何况,房产的价值不止在于住和办公,还有很多商业价值。

更为重要的是,商业战场变幻莫测。互联网的红利已经见顶,企业自身的发展难免存在低谷期,但地皮和楼房这种“不动产”,其升值空间将成为企业未来增值的储备粮。

这一点,也许吃到互联网第一波红利的公司感触最深,而搜狐则是极具代表性的一个。

近几年,搜狐在市场上的声量越来越小。近期和搜狐有关的最大事件,还是旗下独立公司搜狗被腾讯花12亿美元收购一事,但这与搜狐本身其实并无太多关系。

其实,作为互联网“老炮”的搜狐,在21年前就登陆纳斯达克,这也让其成为红极一时的企业。彼时,搜狐员工人数激增,大规模买楼扩建办公场地成为一项必要动作。

2007年,搜狐买下了北京威新国际大厦8层物业,并将该大厦命名权买下,也就是现在的搜狐网络大厦。彼时,连同大厦的命名权及10个停车位,搜狐投资金额共2.77亿美元,它位于中关村核心区五道口,总建筑面积达2.6万平方米。据每日经济新闻报道,如今这栋楼价值5亿美元(34亿元)左右。

搜狐媒体大厦,图源搜狐官博

与此同时,2010年搜狗花1.1亿美元买下了一块地,即为现在的搜狐媒体大厦。根据安居客显示,该位置周边写字楼单价约每平米3万元。而据了解,搜狐媒体大厦总建筑面积4.1万平方米,如今其总价超过12亿。同年,搜狐旗下游戏事业部畅游以9亿元价格买下石景山区八角东街的搜狐畅游大厦,总建筑面积约为4.6万平米。根据安居客显示,该地段写字楼房价已经达到每平米2.5万元,如今其总价超过11亿。

明显的对比是,虽然搜狐如今走下了互联网的“神坛”,市场上早已没有了搜狐的声响。与此同时,其市值也不复往日。截止发稿,搜狐市值仅为52.9亿元。而如今,搜狐旗下的搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦加起来的估值约在67亿元。这家公司的市值还不及它旗下楼盘价值高。

或许是早就看中了楼盘的商用价值,搜狐现在已经开始出租办公楼来赚钱了。根据安居客显示,在搜狐媒体大厦和搜狐网络大厦的楼盘内,均有办公区在出租。平均计算下来,搜狐楼盘的出租价格为每天每平方米300元左右。

搜狐媒体大厦和搜狐网络大厦正在出租,图源安居客

对于现在的搜狐来说,即便业务表现平平,营收也并非乐观。但至少,作为中国互联网开拓者的一员,早年的房产投资至今仍是稳赚不赔的生意。

除了随着经济发展,楼盘地皮的价值水涨船高外,事实上,围绕公司楼盘展开的故事不在少数,尤其是在企业遇到难关时。

当年乐视大厦被抵押一事,至今仍在互联网圈子里留有记忆。

2016年底,乐视体系爆发资金链危机,乐视大厦作为地产资产用于质押,换得了浙江中泰创展企业管理有限公司(简称“中泰创展”)的14亿元贷款资金。尽管乐视大厦处于“一直被拍卖,但一直无人买”的境地,但在当时还是短暂地救了乐视。就在上个月,乐视大厦还进行了第二次拍卖,此次评估价为8.18亿元。从这一点看,乐视大厦未来很可能变成卖楼变现的筹码。

除了互联网公司看中了土地的生意,本身从房地产行业起家的房产公司对土地商业价值的理解则更深刻。像恒大、宝能这类老牌房企,跨界造车后,一直被“造车圈地”传闻缠身。

此前,宝能在杭州建立新能源造车基地时,还获得了杭州新天地工业城市综合体项目,该项目未来将建成集商业、办公、居住于一体的商业综合体。据汽车之家报道,在确定昆明基地之前,宝能已获得8500亩当地文化旅游项目。

这意味着,房地产企业通过新能源造车拿地一方面可以跨界布局,另一方面也解决了拿地难、拿地价格高的问题。

值得关注的是,南方企业北上,北方企业南下,四处建总部的互联网大厂们也有着新的考量。艾媒咨询集团创始人兼CEO张毅曾在采访中表示,中国互联网企业拿地的举动是坐实“总部经济”。

所谓“总部经济”是指一些区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局,形成总部集聚效应,并通过“总部——制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展,由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。

而反观这些大厂扎堆式买地,很大程度上带动了当地互联网经济的发展。

当年的阿里巴巴与杭州,拼多多与上海,现在的小米与武汉都在证明,因为互联网企业的到来,地方经济实现了新的飞跃神话。据《中国经济周刊报道》报道,聚集腾讯、字节、华为等企业的深圳粤海街道,贡献了超过3000亿元的GDP。这一数字,令很多地级城市都望尘莫及。

现如今,短期来看,互联网大厂买地盖楼更多是为了业务、人员扩张的办公需求;长期来看,此类不动产或许会给互联网企业带来更多的收益和价值。

如果说曾经的“迁徙漂泊”是互联网企业拥抱变化的证据,那现在的“置地安家”便是他们公司扩张的需要。

短时期内斥巨资买地盖楼,是一笔不小的收入。但将远光放长,这个举措可以节约租金成本,人员流动成本。而离开大本营,将触角伸到更远的地方,不仅可以带动当地产业发展,也势必会给自己的总部经济扩大基本盘。

新建办公用地也好,业务扩张所需也罢,趁着有资金的时候买些地,总归不会是亏本生意,必要的时候说不定还能“救命”。

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