来源：丁祖昱评楼市
2021年7月，全国房地产市场在上半年业绩冲刺后出现疲软，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。其中，一线城市整体依然处于相对高位，北京和上海的成交同步继续保持正增长。
二三线城市方面，有近7成成交同比出现下降，其中不乏南京、武汉、佛山等热点城市，其中部分城市成交同比下降的原因主要为供应较低。
从房企来看，7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额环比降低33%，降幅较往年有所扩大，其中有不少房企的环比降幅超过35%，包括部分龙头房企。二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势，超过6成企业单月业绩同比下降。
预计未来多数房企仍将留力备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快，8月成交较难实质性好转。
01
百强房企单月业绩环比降低33%
CRIC数据显示，2021年7月百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，这一降幅较往年有所扩大，同比来看，7月百强房企单月成交业绩也出现了同比低8.3%，较2019年同期仍保持一定的增长，为15.3%。
从趋势来看，自2021年二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。这主要受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响。
累计来看，2021年1-7月百强房企累计销售操盘金额分别较2019年和去年同期分别增长32.5%和29%，增速较1-6月明显降低。
图：2021年1-7月百强房企单月业绩表现及变动情况（操盘金额、亿元）
数据来源：CRIC
02
百强操盘金额门槛提升至137.9亿元
从各梯队来看，2021年1-7月，TOP100房企各梯队销售门槛依然继续提升，增幅较2019年同期均有明显提升。
其中，TOP10房企销售操盘金额门槛达到1753.2亿元，同比增长56.9%，为各梯队中增长最高，可以看到行业龙头房企继续保持规模优势。
TOP20房企门槛达到972.8亿元，同比增长45.5%，为各梯队中增长中第二高。TOP30房企门槛达到673.3亿元，同比增长38.4%，增长幅度不及TOP100房企。截至7月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比提升43.8%至137.9亿元。
图：2021年1-7月TOP100房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
数据来源：CRIC
03
7月半数百强房企同环比双降
2021年7月，受调控升级及供货量不足影响，TOP100的房企中绝大多数的单月业绩出现了环比下降，仅少数几家企业实现环比增长。
单月来看，7月单月业绩同比提升和同比下降的百强房企各占到近一半。从梯队来看，TOP50房企表现不及百强整体，超过6成企业单月业绩同比下降。超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。
图：2021年7月各梯队房企单月业绩同比分布情况
数据来源：CRIC、企业公告
图：2021年7月各梯队房企单月业绩较2021年上半年月均业绩增速分布
注：该图统计的是2021年7月销售金额较2021年上半年月均销售金额的增速
数据来源：CRIC、企业公告
值得注意的是，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管还在持续收紧。
近日，消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：1）拿地销售比不超过40%；2）近三年经营现金流是否连续为负。
其中就提到若是拿地金额占比>40%，将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。
近期因网传某房企被监管部门排查的消息，“拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。
一方面，近期集中供地过程中部分城市土拍热度较高、竞争激烈，热点地块溢价率走高，明确控制40%的投销比是对“三道红线”的进一步完善。通过对融资、投资行为的约束可以引导企业理性拿地，倒逼房企主动降杆杆、防范系统性风险。但另一方面，通过投销比将企业拿地和销售规模挂钩，也势必将在一定程度上令中小规模房企的扩张增速受限。
整体来看，近年针对企业投、融两端调控力度的不断加强，意味着过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不可行，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。目前对于房企而言，一方面要积极供货、深化营销，将既有的货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面，则是要更加关注产品升级、加强产品打造，在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。
04
近7成二三线成交转降、徐州创年内新低
从重点监测的29个城市的商品住宅成交情况来看，其成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。
在这其中，一线城市成交整体仍处高位，环比下降17%，同比仍增长1%，较2019年同期也增长15%。25个二、三线城市成交适度回落，同、环比分别下降13%和10%，较2019年同期下降4%。近7成二、三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市，主要还是受较低供应量影响，成交同比跌幅大都控制在20%以内。宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位，徐州更是创年内新低，同比近乎腰斩。济南、苏州、福州等成交仍处高位，同比均实现正增长，成都同比涨幅超50%。
分区域来看，各区域市场持续分化，长三角地区市场有所降温，粤港澳大湾区市场逐渐恢复理性，核心城市深圳、广州火爆打新难觅踪迹，成交缓步回落至正常水平。京津冀地区市场强、弱两极分化，北京、唐山仍有需求支撑，环京市场仍是一潭死水，以价换量常态化。中西部地区市场运行平稳，核心二线城市需求及购买力皆有支撑，东北、北部湾等地区市场难言乐观，供求关系显著失衡，去库存将是市场主旋律。
总体来看，在整体供应未见大幅改善的情况下，叠加政策持续收紧，未来市场难养乐观，各区域市场仍将持续分化，相对而言我们更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将回归稳态，东北、北部湾等地区市场依旧面临较大的下行压力。
